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申請條件

● 持有土地（農地、建地）持分可。

● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。

● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本，印鑑證明。

● 土地，建物所有權狀（正本）。

  重構城市宜居性助推"樓宇經濟"

  一線城市率先步入存量房時代

  未來在城市改造方面還大有潛力可挖，可以為新的城鎮化提供更大的空間。"新型城鎮化，就是城市的重構。城市道路需要重構，城市的街區需要重構，城市的廣場需要重構，城市的很多樓宇痛呀需要重構，以讓更多的人更加便捷、幸福而高效地生活在一個潔凈、宜居的城市環境中。"陳功如是表示。

  在存量房台北公務人員信貸銀行信貸年息時代，房地產市場將更加註重提升物業價值，商業地產模式轉向持有經營為主，租賃市場更加活躍，圍繞存量房持有經營、租賃交易的金融服務和中介服務將更加發達，從而推動"樓宇經濟"的爆發式發展。

  在歐美商業地產市場，對已經建成並使用多年的商務樓宇收購、改造，重新定位出租，提升價值後，再銷售給投資者已經是一種普遍運作模式。其中，較為成功的案例就是美國鐵獅門公司對克萊斯勒大廈的收購改造。鐵獅門公司於1998購買瞭瀕臨破產的歷史藝術建築克萊斯勒大廈，同時還購買瞭毗鄰的32 層肯特大廈以及另外四座較低的建築物。改造的核心工程包括：利用周圍建築的上空使用權；在已全都出租的肯持大廈內擴建大面積的辦公空間；翻新肯特大廈，把該大廈重新定位為新克萊斯勒中心的東大廈；沿東42 街建造新的富有吸引力的零售店面。改造後的克萊斯勒大廈重獲新生，成為美國新的地標性建築之一。

  同時，隨著北京、上海等一線城市新供應土地越來越少，商業用地幾近飽和，一線城市也已經進入以存量房為主的階段。尤其是城市核心地區，商業地產新增供應量更加有限。據統計，在北京，五環外的寫字樓土地供應比例從2010年的40%上漲到2012年的68%左右，而三環內寫字樓土地供應比例從2010年29%降到2012年的15%；在上海，未來幾年，核心區域如靜安區寫字樓新增供應量基本為零。此外，根據高緯環球預測，到2015 年，一線城市、包括部分二線城市，寫字樓供應大部分位於城市非核心區。核心區寫字樓發展，基本將已存量改造為主。

北上廣深四地二手房交易量全面超新房

  在土地稀缺的存量房時代，地方政府、投資商、散戶投資者均面臨發展困境。對於地方政府，核心區域已經無地可用，但促進財政收入增長的壓力仍然嚴峻；對於投資商，土地資源匱乏嚴重縮減瞭其發展空間，即使有新增土地供應，也隻能是高成本的"地王"價格；對於散戶投資人，非核心區域的物業資產升值緩慢，而低風險的核心區域的投資機會缺乏。

  報告稱，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的住房市場起步早、發展快、規模總量大。目前，這些城市核心城區新增供應量已經很少，新建商住品房主要集中在城市郊區。從四個城市存量房交易套數和新房交易套數比來看，平均達到2的水平，深圳在2010 年時甚至達到3的水平。四個一線城市住房市場，已率先進入存量房交易為主的階段。

  "除一線城市率先全面步入存量房時代之外，隨著房地產市場快速發展，建設規模的快速增長，二線城市也即將步入存量房時代。而在城鎮化達到穩定階段，城市人口規模不再有穩定增加時，三四線城市也必將步入存量房時代。"住建部政策研究中心主任秦虹介紹說，在存量房時代，住房市場將以存量房交易為主，新建住宅占比低，商業寫字樓新增供應將以存量樓宇的更新改造為主，核心區域尤其如此。

  在住房市場，存量房和新房交易量之比大於1，即存量房交易量占比超過50%，表明住房市場開始步入存量房時代，即進入以存量房交易為主的階段。

  如何化解這一困境？高和資本董事長蘇鑫認為，以"舊樓改造、存量提升"為主要途徑的"樓宇經濟"，會理想的答案之一。"舊有樓宇改造，輕易化解瞭這些矛盾，有效實現瞭多方共贏。地方政府實現瞭可持續的稅收源，投資商獲得瞭新的投資機會，散戶投資人有瞭新的保值增值路徑。"

  對此，秦虹表示，作為現代服務業和先進制造業的載體，商業寫字樓承載瞭巨額的經濟價值。"在存量時代到來的背景下，應用專業的資產管理理念和先進的金融工具改造存量商業地產，提升其價值，是非常重要的商業地產發展模式，符合客觀規律。"

  位於上海市靜安區的靜安高和大廈，就是"樓宇經濟"最典型的案例之一。池上鄉二胎房屋銀行該樓原名是中華企業大廈，2012年10月被高和資本以7.9億元的價格收購。這座曾經的"億元樓"由於租客的輪換等原因納稅能力衰減。

  蘇鑫介紹，高和資本收購後，通過外立面、室內公共區域、樓宇硬件等方面的提升和改造，尤其是資產管理能力的提升，使靜安高和大廈的租金從4.0 元/ 平方米/ 天一躍升至7.0 元-7.5 元/平方米/ 天，成為上海寫字樓市場租金增長最快的項目。目前入駐的租客，包括亞洲最大的重組人生激素生產企業--金賽藥業、國內排名前十的專業證券公司--國都證券等品牌租客。

  據瞭解，高和資本新近剛在北京完成對丹陽大廈的整體收購，並更名為高和藍峰大廈。此次收購，創下瞭2013年北京最大現房並購案的紀錄，也是高和資本針對"樓宇經濟"的最新嘗試。據介紹，完成收購後，高和資本將參照靜安高和大廈的方式，對丹陽大廈展開整體改造提升。

  安邦咨詢董事長陳功稱，如同很多國傢已經經歷過的一樣，"大都市病"越來越嚴重的中國，未來50年勢必也要經歷一番城市的重構。"新一屆政府已將'新型城鎮化'列為工作的重中之重。其思路，是將中小城鎮，以及大城市周邊的衛星城鎮作為城市化推進的重點，以緩解'大都市病'的蔓延。這的確是解決問題的一個思路，但至少應該與之並行的，則是對現有城市的改造，重構城市的宜居性，提高城市化的效率。"陳功表示，"大都市病"的病因主要不在其大，而是在於其大得過於低效。

  11月24日，住建部政策研究中心與高和資本聯合發佈報告《存量房時代的房地產市場研究》(以下簡稱"報告")。報告稱，中國房地產市場，不論是住房市場還是商業地產市場，都開始步入存量房時代，尤其是一線城市房地產市場，更已提前邁進這一階段。

  存量土地日益稀缺，重構城市的宜居性必然建立在對現有建築的升級改造之上。"而這一重構過程，則蘊藏著巨大商機。"有業內人士如是表示。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-26/21562512285.shtml

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